房地产行业税务风险问题

今天给大家分享房地产行业税务风险问题，其中也会对房地产企业税收风险分析报告的内容是什么进行解释。

简述信息一览：

• 1、房地产企业,与所得税有关问题
• 2、浅析房地产企业税务筹划中存在的问题
• 3、房地产开发经营业务企业所得税处理有风险怎么办呢?
• 4、全国土增税集中清算持续,房企须警惕六大税务风险
• 5、房地产企业留抵退税存在风险
• 6、与房地产有关的风险有哪些

房地产企业,与所得税有关问题

房地产企业在开发成本核算时，业务招待费支出需按照发生额的60%进行扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。因此，开发间接费不包括业务招待费，需单独计入“管理费用——业务招待费”。如果在核算过程中，将业务招待费计入间接费用中，则在进行所得税汇算清缴时，需进行相应的纳税调整。

房地产企业所得税管理办法是规范房地产企业税务行为的重要措施，通过纳税人识别与登记、所得计算与核算、税收优惠政策、税务稽查与监管以及信息公示与共享等方面的规定，确保房地产企业依法纳税，维护税收的合法性和公平性。

房地产企业所得税的具体税率是根据企业的具体情况而定的，具体执行与企业所在的地区、盈利情况等有关。一般来说，房地产企业所得税税率为25%。下面详细介绍相关内容。企业所得税的一般理解 企业所得税是对企业经营所得收入进行征收的一种税。

房地产企业所得税税率怎么算一般来说，是：销售不动产营业税，税率百分之五，一般是以销售收入计税。城建税税率百分之七，一般是以营业税计税，乡百分之镇百分之县城以上城市百分之七。教育附加税率百分之三，通常也是以营业税计税。印花税税率百分之零点零五，通常是以销售收入计税。

问题一：房地产企业预售阶段销售未完工产品在企业所得税预缴申报时是否可扣除销售未完工产品已纳的营业税及附加和土地增值税？不可以。

浅析房地产企业税务筹划中存在的问题

1、房地产企业内部缺乏纳税管理 目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。

2、房地产开发公司成本权证少，进项不足。房地产开发企业的用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏*** 中介费用之类的中介费用不能提供***，而且金额很多。股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。

3、房地产企业的纳税筹划 房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律意识不强；其次，房地产企业在纳税认识上存在误区；再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。

房地产开发经营业务企业所得税处理有风险怎么办呢?

房地产开发经营业务企业在处理企业所得税时需注意风险。首先，核定征收方式使用需谨慎。新文件明确规定税务机关不得事先确定企业所得税按核定征收方式征收。企业若符合税收征收管理法第三十五条规定的条件，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式征收。

房地产开发企业的企业所得税税务处理，主要涉及未完工开发产品的税务处理、完工开发产品的税务处理、开发产品预租收入的确认、合作建造开发产品的税务处理、以土地使用权投资开发项目的税务处理、开发产品视同销售行为的税务处理、代建工程和提供劳务的税务处理、开发产品成本、费用的扣除问题以及适用减免税政策。

房地产开发行业面临预提费用的重点税收风险，需要关注合规性。依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，简称31号文件）规定，出包工程、报批报建费用、物业完善费用和公共配套设施进行预提费用是降低税收支出、提高资金使用效率的普遍做法。

正面企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造以及其他建筑物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已取得了初始产权证明。

全国土增税集中清算持续,房企须警惕六大税务风险

1、全国范围内的土地增值税集中清算工作正在持续进行，对房地产企业的税务管理带来了显著的挑战。2023年以来，多地税务机关已陆续向多家房企发出了清算通知书，要求对符合条件的项目进行清算申报或核征税额，这无疑增加了企业的税务风险。

2、企业税务风险主要包括两方面：一方面是企业的纳税行为不符合税收法律法规的规定，应纳税而未纳税、少纳税，从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。另一方面是企业经营行为适用税法不准确，没有用足有关优惠政策，多缴纳了税款，承担了不必要税收负担。

房地产企业留抵退税存在风险

留底退税真正发布以来帮助了很多制造业企业，小微企业，建筑行业企业实现了留抵税额的退回，之前是按照60%比例退回。但是按照去年最新的政策是可以按照100%比例退回，大大降低了这些企业的资金压力。

房地产开发企业在取得预售收入后，应当在下一纳税期开始按照实际销售情况计算纳税，因此，房地产企业在第二年取得预售收入后，第三年可以申请增值税留抵退税。房地产企业在申请增值税留抵退税时，需要符合一定的条件，如企业应当具备独立法人资格，且在前两年度的增值税纳税申报中存在留抵退税的情况等。

首批用于支持小微企业留抵退税的4000亿专项转移支付已于3月21日提前下达。从我们比对来看，预算分配基本上体现了各地留抵税额的规模结构，并体现了对小微企业、中西部地区和财政实力较弱县区的倾斜。留抵退税的效应分析。

若强制要求退税，积极配合税局办理存量留抵税的退税，同时做好自查工作，评估风险，及时更正；未强制要求退税，企业无资金压力，对公司税务规范无信心的，企业预计近一两个月内能使用完原存量留抵税，可以考虑暂时不申请退税，以免引来税务核查。

与房地产有关的风险有哪些

1、市场风险 市场风险是房地产市场中最主要的风险之一。这种风险主要来自于市场供需变化、房地产价格波动以及市场竞争等因素。当市场供应大于需求，或者需求变化时，可能会导致房地产价格下降，从而给投资者带来损失。此外，如果房地产市场出现过度热炒或者过度调控，都可能引发市场波动，增加投资风险。

2、市场竞争风险：在房地产市场中，同类项目的过量供应可能导致市场竞争加剧，增加投资者的推广成本或面临楼盘滞销的风险。 购买力风险：物价上涨可能会减少消费者的购买力。如果收入水平保持不变，普遍下降的购买力会导致对房地产商品的需求降低，进而减少投资者的销售或租金收入，造成损失。

3、利率。销售市场利率的变化也会影响房地产业的使用价值，二者呈反比例关联。利率变化对获得房租收益的房地产业投资及其运用按揭贷款贷款购买房地产业的影响特别是在明显。流通性。房地产业归属于固资具备不能移动化，其交易存有地区的特点。假如急缺卖掉房地产业，但又不易寻找有要求的顾客。

4、房地产投资风险包括市场风险、财务风险、运营风险和政策风险。市场风险是房地产投资中常见的风险之一。市场风险主要来源于市场供求变化、经济波动等因素。在房地产市场繁荣时期，投资者可能面临激烈的竞争和高涨的房价，一旦市场调整或衰退，可能面临资产价值下降和难以出售的风险。

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